Štátny fond rozvoja bývania verzus hypotéka

1 % hypotéka v roku 2026? Sen klientov vs. realita trhu (ŠFRB manuál)

Posledný mesiac sa mi roztrhlo vrece s telefonátmi. Viacerí klienti sa ma pýtali, či môžu prísť na obhliadku, pričom hneď na úvod priznali kartu: "Pán Ovák, chceli by sme financovanie cez ŠFRB. Náš rozpočet na mesačné splátky je obmedzený a to 1 % znie ako záchrana."

Plne im rozumiem. Kto by nechcel platiť menej? Ale musel som im, ako sa v Košiciach hovorí, naliať čistého vína.

Vysvetlil som im, že teoreticky sa to dá. Ale v praxi to znamená, že si extrémne zúžia výber nehnuteľností. Nie každý predávajúci je totiž ochotný vstúpiť do právnej neistoty a čakať mesiace na peniaze.

Bežný predaj v Košiciach, od prvotného "áno" až po cinknutie peňazí na účet, trvá pri štandardnej hypotéke 1 až 2 mesiace. Pri ŠFRB je to zdĺhavý maratón s neistým výsledkom. Preto tento typ financovania odporúčam najmä vtedy, ak kupujete nehnuteľnosť od rodiny, ktorá má čas, dôveruje vám a peniaze z predaja nepotrebuje súrne na financovanie vlastného bývania.

Ak ale kupujete "cudzí" byt z trhu, čítajte ďalej, aby ste vedeli, do čoho idete.

Matematika nepustí: 1 % vs. 3 %

Aj keď sa situácia v bankách zlepšuje a aktuálne viete získať celkom zaujímavé úroky – napríklad Prima banka komunikuje 3 % alebo Tatra banka 3,29 % – štátna pôžička s 1 % úrokom (garantovaným na celú dobu splatnosti, až 40 rokov) je stále bezkonkurenčná.

Na splátke to môže urobiť rozdiel aj 200 € mesačne. To je za 30 rokov suma, za ktorú kúpite garsónku na Terase. Má to však háčik. Teda, je ich viac.

Kto môže žiadať? (Musíte zapadnúť do tabuľky)

Štátny fond rozvoja bývania (ŠFRB) nie je banka a peniaze nedá každému. Tu je "check-list" pre rok 2025:

Vek: Manželia do 35 rokov (podmienku musia spĺňať obaja!). Existujú výnimky pre odchovancov a ZŤP.

Príjem (ani veľa, ani málo): Váš príjem nesmie byť "príliš luxusný" (max. 5-násobok životného minima domácnosti).
Zároveň musíte mať dosť na splácanie (min. 1,3-násobok životného minima + splátka úveru).

Dieťa je výhoda: Ak sa vám po podpise zmluvy narodí dieťa, štát vám môže odpustiť 2 000 € z istiny.

Čo môžete kúpiť? (Tu sa výber zužuje)

Okrem toho, že predávajúci vás môže odmietnuť kvôli času, limituje vás aj samotný fond:

Byt: Max. 80 m² (vrátane balkóna/loggie!). Ak má váš vysnívaný 3-izbák na Jazere 81 m², máte smolu.

Dom: Max. 120 m² (bez garáže a balkónov).

Vek stavby: Najčastejšie sa financujú novostavby (do 3 rokov od kolaudácie). Staršie byty sú cez ŠFRB komplikované.

Maximálna výška úveru: Strop je zvyčajne 180 000 € a zároveň max. 100 % z ceny. Pozor! Na 100 % financovanie musíte založiť nehnuteľnosť v hodnote 1,3-násobku úveru. Ak kupujete byt za 150 000 €, musíte ručiť nehnuteľnosťou v hodnote aspoň 195 000 €.

Prečo sa predávajúci boja ŠFRB? (Riziká)

Ak predávate byt a príde záujemca s vetou "Riešim to cez ŠFRB", zbystrite pozornosť. Toto sú dôvody, prečo moji klienti často uprednostnia kupca s hotovosťou alebo bežnou hypotékou:

Právna neistota: K žiadosti o úver už musí byť priložená podpísaná kúpna zmluva (overená notárom). Predávajúci týmto podpisom prejavil vôľu predať, byt je "blokovaný", ale peniaze nikde.

Čas: Schvaľovanie trvá mesiace. Kým v banke to máme za týždeň, tu čakáte štvrťrok aj dlhšie.

Riziko zamietnutia: Ak fond úver neschváli (napr. dôjdu peniaze vo fonde alebo nájdu chybu v projekte), predávajúci stratil 3 – 4 mesiace a musí hľadať kupca odznova.

Moja rada pre predávajúcich: ŠFRB akceptujte len vtedy, ak vás netlačí čas, máte s kupujúcim nadštandardný vzťah, alebo má kupujúci "plán B" (napr. predschválený úver v banke, ak by to nevyšlo).

Ako na to? (Postup v skratke)

Ak do toho predsa len idete:

Január – Marec: Kompletizácia podkladov (je ich veľa).

Podanie žiadosti: Osobne na Mestskom úrade v sídle okresu.

Čakanie: Modlenie sa, aby komisia zasadla a schválila to.

Čerpanie: Peniaze idú priamo predávajúcemu.

Zhrnutie

Úver zo ŠFRB je skvelý produkt pre peňaženku, ale náročný na nervy a trpezlivosť. Ak máte možnosť kúpiť nehnuteľnosť v rámci rodiny, je to ideálna cesta. Ak kupujete na voľnom trhu v Košiciach, pripravte sa na to, že predávajúci môže uprednostniť niekoho "rýchlejšieho", aj keď s drahšou hypotékou z banky.

Neviete, či sa vám to oplatí? Alebo predávate a bojíte sa podpísať zmluvu klientovi so ŠFRB? Zavolajte mi. Pozrieme sa na to reálne, bez ružových okuliarov.

👉 Chcete predať svoju nehnuteľnosť rýchlo a výhodne?
INFOREAL vám pomôže s kompletnou prípravou, fotením, marketingom aj právnym servisom.
Zverte svoj predaj profesionálom – bez stresu, s istotou a maximálnou hodnotou.

📞 +421 917 838 032
🌐 www.inforeal.sk
✉️ kancelaria@inforeal.sk